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發(fā)布時(shí)間:2021-02-01

去年賣(mài)地14城破千億!上海同比大漲千億硬核奪冠

 盡管全國(guó)土地市場(chǎng)受疫情影響一度短暫“停擺”,但2020年,中國(guó)主要城市的土地供應(yīng)和成交規(guī)模仍趕超2019年。來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心近期發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年,50個(gè)“賣(mài)地”收入最高的城市合計(jì)土地出讓收入達(dá)到42058億元,同比上漲18%。其中,上海、杭州、北京、武漢、寧波等14個(gè)城市土地出讓收入超過(guò)千億元?;馃岬氖袌?chǎng)行情,顯示出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的活躍,但引起了行業(yè)對(duì)于地方政府依賴(lài)土地財(cái)政的警惕。
 
  300城樓面均價(jià)同比上漲9.5%
 
  “整體來(lái)看,盡管上半年疫情之下市場(chǎng)被短暫封印,2020年全年供應(yīng)和成交規(guī)模仍趕超2019年。”
 
  諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2020年重點(diǎn)城市住宅及商辦用地供應(yīng)144257.22萬(wàn)平方米,同比上漲3.38%。其中,住宅用地供應(yīng)115935.86萬(wàn)平方米,同比上漲3.73%。
 
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖,房企開(kāi)始積極拿地。去年5月份以來(lái),土地市場(chǎng)整體行情持續(xù)升溫。其向《華夏時(shí)報(bào)》記者提供的中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,去年,50個(gè)“賣(mài)地”收入最高的城市合計(jì)土地出讓收入達(dá)到42058億元,同比上漲18%。張大偉表示,2020年,經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇,資金相對(duì)寬松下,房企拿地積極性逐漸提高,多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交。另一方面,盡管疫情對(duì)房企的資金鏈影響較大,但國(guó)內(nèi)融資難度降低,部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高。
 
  同時(shí),土地成交樓面價(jià)也出現(xiàn)明顯上行。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),2020年,全國(guó)300個(gè)城市住宅用地土地成交樓面價(jià)為每平方米4574元,同比上漲9.5%。
 
  分城市來(lái)看,疫情加速了各等級(jí)城市之間的分化。2020年,由于抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng),一線(xiàn)城市仍是房企最為青睞的區(qū)域。而盡管土地市場(chǎng)熱度較2019年有所回落,但二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)整體仍穩(wěn)中有升。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,2020年,一線(xiàn)城市成交面積增速最高,較上年同期上漲30.5%,遠(yuǎn)大于二線(xiàn)城市及三四線(xiàn)城市;二線(xiàn)城市成交較上年同期上漲1.1%,三四線(xiàn)城市成交與上年幾乎持平,微升0.4%。
 
  在中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市中,上海、杭州、北京、武漢、寧波等14個(gè)城市土地出讓收入超過(guò)千億元。其中,上海、杭州、廣州、南京四城“賣(mài)地”收入超過(guò)2000億元:上海賣(mài)地收入逾2900億元,位居全國(guó)榜首,較2019年上升47.96%,漲幅約一千億;杭州以2574億元緊隨其后。南京以2094億位列第四,和上一年相比,南京金額和名次上,上升幅度明顯,超越第五位的北京。成都、重慶作為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市,土地出讓收入分別為1311億元和1220億元,位居前十。
 
  值得一提的是,武漢雖上半年受疫情沖擊較大,經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)44天的停擺,但在疫情得到有效控制后即迅速恢復(fù)并反彈,2020年的土地出讓收入仍居于前列。據(jù)上述中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù),50個(gè)城市中,武漢憑借1840億元的土地出讓金額位居榜單第六位,同比2019年的1766億上漲了4.2%。
 
  不僅如此,過(guò)去一年,武漢“地王”紀(jì)錄也頻頻被刷新。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì),單價(jià)方面,2020年,武漢累計(jì)超過(guò)15個(gè)板塊刷新了土地單價(jià)或總價(jià)紀(jì)錄。例如,2020年11月13日,華潤(rùn)以30558元/平方米的樓面地價(jià)刷新了4年前的武漢單價(jià)紀(jì)錄。硚口、花山地價(jià)也在一年內(nèi)三度刷新,光谷中心城更是年內(nèi)4次刷新單價(jià)紀(jì)錄。
 
  中指研究院(華中)市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政分析稱(chēng),房企在武漢拿地?zé)崆楦邼q與當(dāng)?shù)爻雠_(tái)的相關(guān)政策有關(guān)。例如,武漢土地拍賣(mài)采取了分期付款、取消競(jìng)價(jià)熔斷、全面網(wǎng)上掛牌等措施,加大優(yōu)質(zhì)地塊供給,降低出讓門(mén)檻,“房企由此迎來(lái)了拿地良機(jī)”。
 
  警惕地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)
 
  值得注意的是,盡管重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的火熱顯示出這些城市房地產(chǎn)行業(yè)的活躍度,但引起了行業(yè)對(duì)于地方政府重點(diǎn)依賴(lài)土地財(cái)政的警惕。
  “賣(mài)地千億這是個(gè)什么概念?”著名財(cái)經(jīng)評(píng)論家水皮近日在《水皮More》欄目做了一個(gè)簡(jiǎn)單的類(lèi)比,“2019年,全國(guó)僅有15個(gè)城市的一般預(yù)算收入超過(guò)1000億元。”其解釋說(shuō),所謂一般預(yù)算收入,是指稅收收入與非稅收收入之和,也就是狹義財(cái)政收入。而這14個(gè)城市,僅僅是土地出讓金的收入就超過(guò)了15個(gè)城市的一般預(yù)算收入,讓“這種擔(dān)心(對(duì)于地方政府重點(diǎn)依賴(lài)土地財(cái)政的警惕)也不是無(wú)中生有”。
  《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到,為了衡量地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)程度,一般用賣(mài)地收入與一般公共預(yù)算收入之比來(lái)計(jì)算。這個(gè)指標(biāo)越高,越說(shuō)明當(dāng)?shù)卣?ldquo;錢(qián)袋子”對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)度越高。
  水皮認(rèn)為,根據(jù)這個(gè)指標(biāo),除了北京、上海、深圳這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市,由于地方財(cái)力充沛,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)完整,仍處于低土地財(cái)政依賴(lài)區(qū)間。但其他城市比如杭州、武漢、廣州、南京、西安等排在全國(guó)前十的賣(mài)地超千億城市,就屬于超高的土地財(cái)政依賴(lài)城市。此外,寧波、成都、重慶、蘇州、天津這些指標(biāo)超過(guò)50%的城市,則屬于高土地財(cái)政依賴(lài)城市。
  “在14個(gè)賣(mài)地破千億的城市中,有10個(gè)城市的土地財(cái)政依賴(lài)程度是很高的,雖然這些城市屬于新一線(xiàn)或者二線(xiàn)城市,經(jīng)濟(jì)發(fā)展快,但是如果城市土地出讓金高的話(huà),房?jī)r(jià)怎么會(huì)低呢?”水皮感慨地說(shuō),“畢竟,當(dāng)面粉還在被熱捧的時(shí)候,面包無(wú)論如何沒(méi)有不漲價(jià)的理由。”
  《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到,中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜近日在一場(chǎng)月度形勢(shì)分析會(huì)上透露,2020年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.46%,漲幅較2019年擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)。而僅以上述14個(gè)土地出讓金破千億城市中的上海為例,1月11日,上海易居(博客)(博客)房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示,2020年上海新建商品住宅和二手住宅成交量均創(chuàng)近4年新高。從價(jià)格方面來(lái)看,全年新房成交均價(jià)為56234元/平方米,同比上漲3.2%。
  業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,政府出讓土地是實(shí)現(xiàn)社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)以及城鎮(zhèn)化的重要手段,土地財(cái)政對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康運(yùn)行的確作出了較大貢獻(xiàn)。但與此同時(shí),其也是一把“雙刃劍”,地價(jià)上漲不僅對(duì)于房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾的作用,一系列成本的上升也將對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成傷害,不利于城市長(zhǎng)期可持續(xù)的發(fā)展。
  而對(duì)于“如何弱化土地財(cái)政”的說(shuō)法,58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為,解決土地財(cái)政的根本出路在于,變“一次性土地出讓收入”為“房產(chǎn)持有型稅收”:“換言之,未來(lái)房地產(chǎn)稅全面落地,才是土地財(cái)政的解決之道。”
  其向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說(shuō),房地產(chǎn)稅不但有利于推動(dòng)“土地財(cái)政”從根本上得到解決,而且還能有效保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,改變現(xiàn)有賦稅重流轉(zhuǎn)、輕保有的現(xiàn)狀,以此達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)稅制的效果。但張波也強(qiáng)調(diào),房地產(chǎn)稅的全面落地還存在諸多障礙,需要試點(diǎn)不斷推行,這也使得地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)性“短期不可能完全擺脫”。
  但對(duì)于接下來(lái)的土地市場(chǎng),市場(chǎng)分析人士仍?xún)A向重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)熱度會(huì)持續(xù)升高。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者,2021年土地出讓的特點(diǎn)是回歸核心,量?jī)r(jià)齊升,價(jià)格漲得更快。在房貸集中度限制下,銀行和房企會(huì)將資金更多投入到市場(chǎng)需求較大的核心城市,意味著未來(lái)核心城市的房?jī)r(jià)會(huì)隨著地價(jià)上漲水漲船高,非核心城市土地市場(chǎng)可能會(huì)下行。
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